Adiconsum (Associazione difesa consumatori e ambiente, promossa dalla CISL). Misure a favore dei mutuatari.

Il decreto cd. “salvacrisi” (G.U. 280 s.o. 263 del 29.11.08) ha tra l’altro previsto che per tutto il 2009 il tasso massimo dei mutui fondiari a tasso non fisso accesi per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa entro il 31.10.08, non debba essere superiore al 4,00%. L’eventuale differenza sarà a carico dello Stato.

Sono esclusi dal provvedimento gli immobili di lusso (ctg. A1, A8, A9)
Il tetto del 4% si deve calcolare sul tasso complessivo, spread compreso, e non sull’Euribor. Ovviamente nel caso di tassi interesse inferiore al 4% il mutuatario proseguirà a pagare il tasso previsto originariamente.

Rientrano nelle previsioni del decreto tutti i mutui a tasso non fisso, accesi da persone fisiche, quindi anche quelli misti (periodi fissi e periodi variabili) e con opzione (scelta del tasso), a rata costante.

Sono esclusi dal provvedimento i mutui a tasso fisso anche se l’attuale tasso sia superiore al 4%.

Nel caso di mutui rinegoziati in base all’accordo ABI-MEF (rinegoziazione Tremonti), considerato che il tasso di riferimento è quello del 2006, potrà accadere che il tasso sia anche inferiore al tetto del 4%. In questo caso il vantaggio sarà, per il 2009, nel minore accantonamento nel “conto finanziamento” dove dovrebbe essere versata la differenza tra la rata prevista nel 2006 e quella attuale.

Ulteriore possibilità introdotta dal decreto è l’obbligo per le banche di offrire mutui ancorati al tasso BCE (dal 10 dicembre 2008: 2,50%). Le banche potranno, comunque, adottare condizioni generali in linea con le altre operazioni di finanziamento. Ciò provocherà, con molta probabilità un aumento degli spread applicati sui mutui, particolarmente per quelli che adottano come parametro il tasso BCE.

Infine, le banche dovranno comunicare periodicamente alla Banca d’Italia le condizioni offerte alla clientela e l’ammontare e il numero dei contratti di mutuo sottoscritti.

Non è stata prevista la proroga della convenzione ABI-MEF per la rinegoziazione dei mutui fondiari.

Circa la convenzione ABI-MEF la scadenza per la presentazione delle domande di rinegoziazione deve avvenire entro il 29 dicembre 2008. Un primo bilancio vede l’adesione di circa 30.000 mutuatari rispetto alle oltre 2.000.000 di lettere spedite dalle banche, pari all’1,50%.

Con l’occasione è utile ricordare anche la normativa sulla rinegoziazione e sulla surrogazione/portabilità.

La legge 40/08 aveva introdotto la possibilità per i mutuatari di surrogare il mutuo, ovvero la possibilità di portare un mutuo da una banca ad un'altra, senza possibilità di rifiuto da parte della banca che perdesse il mutuo. A causa di una interpretazione non chiara della norma, il legislatore è tornato in argomento con la legge finanziaria 2008, ponendo la parola fine sull’interpretazione dei costi da applicare al mutuatario nel caso di surrogazione del mutuo.

La surrogazione (cd. portabilità) del mutuo tra l’altro, prevedeva “È nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione …..” ovvero il mutuatario poteva trasferire il mutuo da una banca ad un’altra senza alcun costo.

Il Parlamento con i commi 450 e 451 dell’articolo 2 della legge finanziaria ha, successivamente, chiarito definitivamente che la surrogazione “…. comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o di altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissione per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.”.

Con la stessa normativa è stato previsto l’ampliamento della normativa ai mutui frazionati (quelli derivanti da un originario mutuo edilizio accollato in maniera frazionata dai singoli acquirenti) e che ugualmente in caso di rinegoziazione del mutuo (modifica del mutuo effettuata con la banca originaria) l’operazione sia gratuita e per il suo perfezionamento è sufficiente una scrittura privata anche non autenticata. La rinegoziazione, a differenza della surrogazione, non deve essere obbligatoriamente accettata dalla banca.

La procedura prevede che su richiesta scritta del cliente la banca prescelta chieda a quella originaria l’importo residuo del mutuo, che deve essere comunicato entro 10 giorni lavorativi; successivamente la banca subentrante, contestualmente, perfeziona con il cliente la stipula del nuovo mutuo con il rilascio, ricevuto il pagamento dell’ammontare dovuto per l’estinzione totale del mutuo, di quietanza liberatoria da parte della banca originaria. La nuova banca dovrà anche provvedere all’annotazione del trasferimento della garanzia ipotecaria già iscritta a proprio favore.

Circa la rinegoziazione la gratuità era già stata accertata dopo la circolare del Consiglio Nazionale del Notariato che confermava la non obbligatorietà (salvo casi del tutto eccezionali) dell’intervento del notaio nel caso di rinegoziazione tra stessa banca e stesso mutuante.

La procedura creata dall’ABI ha posto la parola fine anche al tema, sollevato da alcune banche, di impossibilità di surrogare un mutuo cartolarizzato, ricordando che la banca (originaria) in ogni caso svolge funzione di servicer del nuovo titolare del mutuo.

La nuova norma significa semplicemente che il consumatore che vorrà trasferire il proprio mutuo non dovrà sopportare alcun costo con la banca originaria (surrogata), con quella nuova (surrogante) e per il notaio.