Mutui a tasso variabile
Nota sulla convenzione ABI – MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, stipulata il 19.6.2008, riguardante la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile, prevista dal D.L. 93/2008 convertito, con modifiche, nella Legge n. 126 del 24.7.2008.
Come noto il 29 agosto u.s. è scaduto il termine per l’invio della proposta di rinegoziazione ai sensi della Convenzione ABI – MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, da parte delle banche che aderiscono alla Convenzione medesima ai propri clienti, titolari di mutui a tasso variabile stipulati (o accollati anche a seguito di frazionamento) entro il 28 maggio 2008, per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale.
Secondo la Convenzione la comunicazione deve contenere una “informativa trasparente, chiara ed esaustiva” in ordine alle varie possibilità di scelta che il cliente può attivare (salva la possibilità, per le banche stesse, di proporre alla clientela interessata condizioni economicamente più favorevoli) tra le seguenti:
Continuare a rimborsare il mutuo secondo il piano di ammortamento originariamente previsto;
Richiedere alla sua banca una rinegoziazione ad personam finalizzata alla riduzione del tasso d’interesse (specificamente dello spread applicato sul parametro finanziario previsto dal contratto di mutuo), oppure all’allungamento della durata del mutuo allo scopo di alleggerire il peso della rata, oppure alla variazione della tipologia di tasso da variabile a fisso, oppure a più di una di tali opzioni; fermo restando che la banca non ha l’obbligo di accogliere la richiesta del cliente, per quanto ovvio in tale contrattazione il cliente non mancherà di far “pesare” la possibilità che, in caso di non favorevole esito della sua richiesta, egli si rivolga ad altra banca facendo ricorso all’istituto della “portabilità” del mutuo, previsto dalla Legge “Bersani- bis”, di cui diremo al successivo punto; la rinegoziazione potrà essere effettuata con semplice scrittura privata, senza alcun onere, di nessun genere, a carico del cliente;
Avvalersi dell’istituto della portabilità/surroga del mutuo di cui all’art. 8 del D.L. 7/2007 convertito nella Legge 40/2007 “Bersani-bis”, attraverso cui il cliente chiede ad una nuova banca un nuovo mutuo destinato ad estinguere il precedente in essere, le cui garanzie continueranno ad assistere il mutuo del nuovo istituto; tale operazione, a cui il cliente farà ovviamente ricorso se la sua vecchia banca non avrà esaudito le sue richieste e solo se il nuovo istituto sarà disposto a praticare condizioni più favorevoli del mutuo precedente, non dovrà prevedere alcun onere, di nessun genere, a carico del cliente stesso; rammentiamo altresì che mentre la vecchia banca è obbligata ad espletare tutti gli adempimenti necessari al perfezionamento dell’operazione di surroga/portabilità (ad esempio comunicazione dei conteggi di estinzione anticipata entro 10 giorni lavorativi dalla richiesta, così come previsto dall’apposita “procedura” ABI), la nuova banca non è obbligata a concedere il nuovo mutuo;
Ricorrere alla rinegoziazione del mutuo ai sensi della Convenzione Abi – MEF, obbligatoria per le banche che aderiscono alla Convenzione stessa (oltre 400) e senza alcun onere di nessun genere a carico del cliente, salvo gli interessi di seguito precisati.
Nel rammentare che la Convenzione impone alla banca di fornire al cliente gli elementi che gli consentano di valutare gli effetti della specifica rinegoziazione in termini di riduzione dell’importo delle rate nonché le possibili implicazioni sulla rata del mutuo in funzione dell’evoluzione dei tassi d’interesse, riteniamo opportuno riportare qui di seguito i punti salienti della stessa.
La rinegoziazione assicura la riduzione, a decorrere dalla prima scadenza successiva al 1° gennaio 2009, dell’importo dell’attuale rata ad una rata fissa per tutta la durata del mutuo, calcolata in base alla media dei tassi dell’anno 2006. La differenza tra la rata originaria contrattualmente prevista e la nuova rata fissa verrà addebitata su un “conto finanziamento accessorio” (su cui affluiranno anche le eventuali rate scadute e non pagate) al quale sarà applicato un tasso d’interesse a debito del cliente, che resterà fisso per tutta la durata del mutuo, pari all’Irs a 10 anni aumentato dello 0,50% (per avere un parametro di riferimento, tale tasso attualmente sarebbe del 5,30% circa) oppure del tasso contrattuale, se più favorevole.
Poiché il mutuo, pur presentando a decorrere dal 1° gennaio 2009 una rata fissa, continuerà ad essere regolato a tasso d’interesse variabile così come previsto nel contratto originario, ne consegue che se i tassi continueranno ad aumentare tutte le differenze tra le rate al tasso originario e le rate fisse in base alla convenzione affluiranno nel predetto conto finanziamento, aumentando il debito complessivo del cliente nei confronti della banca, debito che verrà rimborsato dal cliente attraverso un allungamento della durata originaria del mutuo; al contrario, se i tassi dei mercati finanziari scenderanno, tale riduzione si rifletterà favorevolmente sul conto finanziamento accessorio la cui consistenza si ridimensionerà fino al suo azzeramento; in quest’ultimo caso il rimborso del mutuo proseguirà secondo la rata variabile originariamente prevista se più favorevole per il mutuatario rispetto a quella determinata in importo fisso.
In sostanza, poiché, di fatto, la variabilità del tasso continuerà a caratterizzare il mutuo, anche se la rata sarà d’importo fisso (come sopra stabilita), gli effetti complessivi di un eventuale aumento dei tassi continueranno a ricadere sul cliente (a cui peraltro faranno carico anche gli interessi sulle differenze accantonate nel conto finanziamento accessorio), così come quelli connessi ad una loro riduzione saranno a suo beneficio, senza pertanto che sia possibile prestabilire quale sarà il tempo necessario per rimborsare integralmente l’eventuale debito accumulato sul “conto finanziamento” medesimo; ne consegue che la durata del mutuo, che originariamente risultava prefissata, diverrà variabile in funzione dell’andamento dei tassi d’interesse.
Possono usufruire di tale rinegoziazione anche coloro che hanno delle rate impagate al 28 maggio 2008 purché a tale data non sia intervenuta la risoluzione del contratto di mutuo.
L’accettazione della proposta di rinegoziazione ai sensi della Convenzione Abi-MEF dovrà essere comunicata dal cliente alla banca entro 3 mesi dalla comunicazione della proposta stessa; la relativa scadenza dovrebbe essere indicata in ogni singola lettera.
Possibilità di usufruire anche di più di una di tali diverse opportunità, in particolare cumulando quella della surroga/portabilità a quella della rinegoziazione ai sensi della Convenzione;
Per completezza aggiungiamo che alle predette possibilità si potrebbe aggiungerne un’altra: quella della concessione, da parte della vecchia o di una nuova banca, di un mutuo cosiddetto di “sostituzione” e cioè di un nuovo mutuo contro estinzione di quello precedente. Questo strumento, non rientrando né tra i mutui che possono beneficiare della Legge “Bersani-bis”, né nella Convenzione Abi-Mef in oggetto, comporta il nuovo sostenimento, da parte del cliente, di tutti gli oneri bancari, notarili ecc. a suo tempo soddisfatti (nonché fiscali: per il maggior importo erogato), e sarà quindi assai oneroso per il richiedente; appare pertanto chiaro che, a nostro avviso, tale possibilità vada considerata solo residuale e presa in considerazione soltanto nell’ipotesi in cui sussista l’esigenza (magari connessa ad una ristrutturazione dell’appartamento o ad un consolidamento di esposizioni debitorie pregresse) di ottenere un nuovo mutuo d’importo maggiore del residuo debito di quello precedente.
Come comportarsi?
Riteniamo che non ci sia una regola valida per tutti per poter scegliere la più conveniente tra le varie soluzioni sopra elencate, ma che la convenienza vada valutata caso per caso sulla base soprattutto della situazione finanziaria della famiglia, atteso peraltro che non è assolutamente possibile fare delle previsioni sul futuro andamento dei tassi sui mercati finanziari.
Si possono solo formulare delle considerazioni generali e di larga massima. E quindi se, ad esempio, l’importo della rata da pagare era già al limite della sopportabilità, rispetto al reddito della famiglia, all’epoca della concessione del mutuo, e nel frattempo le condizioni economiche della stessa non sono migliorate, l’aumento dell’importo della rata intervenuto in questi ultimi anni potrebbe aver reso insostenibile il rimborso e, a tal punto, l’adesione alla Convenzione Abi-Mef potrebbe rivelarsi utile in quanto darebbe respiro alle finanze familiari, anche se ciò potrebbe determinare un allungamento della durata del prestito ed un maggior costo complessivo del mutuo.
Se invece il reddito familiare presenta adeguati margini rispetto all’impegno di rimborso del mutuo, allora potrebbe essere conveniente valutare una delle altre due opzioni sopra richiamate e precisamente la rinegoziazione ad personam presso la stessa banca, soprattutto in termini di consistente riduzione dello spread applicato sul parametro finanziario base (in tale frangente entra anche in gioco la capacità del cliente di ricontrattare con la banca condizioni migliori di quelle originariamente previste), ovvero il ricorso ad altro istituto attraverso la portabilità/surroga; soluzioni queste che se anche, ad oggi, non assicurano un’immediata riduzione dell’importo della rata al livello dei tassi del 2006, si potrebbero rilevare economicamente vantaggiose in termini di esborso complessivo alla scadenza mutuo, senza contare che nel caso in esame, di favorevole rapporto rata/reddito, il cliente potrebbe anche trovare conveniente mantenere il precedente mutuo alle originarie condizioni contrattuali, ritenendo di avere adeguati margini di manovra per poter far fronte ad eventuali ulteriori aumenti di tassi o di poter beneficiare della loro eventuale futura riduzione, con mantenimento del piano di ammortamento e della scadenza originari; in quest’ultimo caso ovviamente il cliente non risponderà alla lettera inviatagli dalla banca.
Per coloro invece che pur trovando difficoltà a pagare la rata tuttavia mantengono ancora dei margini di manovra potrebbe rivelarsi utile in un primo tempo accettare la proposta di rinegoziazione Abi-MEF e successivamente tentare una delle altre due soluzioni sopra precisate.
Altra considerazione che si potrebbe fare riguarda la residua durata del mutuo in essere, nel senso che se questa è ancora molto lunga il rischio di aumento dei tassi potrebbe essere più elevato e comportare un allungamento della durata del mutuo stesso, con conseguente maggior esborso finale; ma d’altra parte si può anche far osservare che una residua durata molto breve porterebbe pochi benefici per il bilancio familiare.
In definitiva, dalle considerazioni sopra svolte si evince abbastanza chiaramente che, investendo la problematica molteplici aspetti, occorre valutare caso per caso la soluzione più idonea al singolo mutuatario, anche se in linea generale, in termini di esborso complessivo, le soluzioni da privilegiare a nostro avviso appaiono:
1.Il tentativo di ottenere un adeguato miglioramento delle condizioni contrattuali con la propria banca attraverso la rinegoziazione ad personam. In subordine,
2.La ricerca di altra banca disponibile a praticare condizioni migliorative attraverso lo strumento della surroga/portabilità.
Roma, 5.9.2008
Adiconsum Nazionale
Settore Credito e Risparmio
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